物件情報を見て気になる物件については、実際に見に行くことになりますが、なるべく多くの情報を収集し、善し悪しを判断する材料とする必要があります。
情報を多くすることによって、良い物件なのか、悪い物件なのかを客観的に判断できるようになります。
物件の立地
＜良い物件＞
誰もが知る人気路線にあり、少なくともこの先10年の賃貸需要が見込める。
周辺に更地や駐車場が少なく、建物新築による新しい賃貸物件が供給される心配が少ない。
＜悪い物件＞
最寄駅からバスを利用しないと行けない、あるいは、徒歩20分以上かかる。
大学や工場など特定の施設による賃貸需要に依存している。
利回りと空室状況
利回りはいいに越したことはないのですが、出回っている物件情報では満室で計算してある場合がほとんどなので、空室率も考慮に入れる必要があります。
半分が空室の物件であれば、当然、利回りも半分になりますので。
＜良い物件＞
その物件だけでなく、周辺の賃貸物件も空室が少ない。
立地がいい物件は利回りが悪くなる場合も多いのですが、空室が少なければ利回りどおりの確実な収益が見込めます。
＜悪い物件＞
表面上の利回りがよくても、空室が多い。
また、その物件に空室が少なくても、周辺の物件に空室が多い場合、その物件だけが新しい入居者に対して家賃を低くしていることもあり、当初の物件情報より利回りが悪くなる場合があります。
建物の構造
建築基準法改正による新耐震基準が施行されたのは1981年6月のことで、この基準に基づいて設計された建物とそうでない建物とでは地震に対する安全度が全く違います。
鉄筋コンクリート造の物件を購入する場合、新耐震基準に適合していることが必須になります。
1棟買いのアパートの場合は、建物が損害を受けたとしても敷地は残るので建て直すという選択肢がありますが、区分所有のマンションの場合、建物が損害を受けて使用不能になると、資産の価値回復は非常に困難です。
建築確認関係書類
建物を建設する際に必要な書類として、建築確認申請書（副本）、確認通知書、建築確認図面、構造計算書などがあります。
また、確認申請のとおりに施工されたことを証明する書類として、検査済証があります。
行政による竣工検査を受けていない物件には検査済証が発行されません。
これらが全てそろっているのがベストですが、紛失などにより不備がある場合が多いようです。
いずれかが無い場合には次のような不具合が起こる可能性があります。
1.建築確認申請書（副本）・確認通知書が無い場合
ロ－ンの借り換えや、確認申請が必要になる増築・大規模改修工事などの場合に支障が出る場合があります。
2.検査済証が無い場合
確認申請が必要になる増築・大規模改修工事は行うことができません。
3.建築確認図面のうち構造図が無い場合
耐震診断を行うことができません。
4.構造計算書が無い場合
耐震診断には手間がかかることになり、費用が高くなる場合があります。
今後、その物件に何を求めるかによって、無くても支障の無い書類もあります。
極端な場合、アパートを1棟で購入し、近いうちに建て替えを考えているのなら、上記の書類は特に必要ありません。
