新築物件のメリット
＜家賃設定上のメリット＞
賃貸市場のマンションやアパートでは、やはり新築物件の人気がありますが、投資物件としても新築の人気は高いものがあります。
新築は一般的に部屋が埋まりやすく、賃料も相場より高く設定できます。
＜税金上のメリット＞
残っている耐用年数分だけ、毎年、減価償却分を収益から差し引くことができますが、新築の場合はこの耐用年数がMAX状態で残っているので、減価償却の恩恵を充分に受けることができます。
＜管理上のメリット＞
築年数を重ねることによって、物件には修理・修繕などの必要が生じてきます。
新築の場合、欠陥物件でなければ、こうした修繕はずっと先のことになるので、しばらくの間は考える必要がありません。
新築物件のデメリット
＜価格上のデメリット＞
新築物件は「新築」という付加価値があるために価格が高く設定されるのが一般的です。
新築でなくなった瞬間に物件価値は下落し始め、築浅でも新築時よりかなり下がったものとなります。
＜利回り上のデメリット＞
物件価格が高いため、利回りは一般的に低くなります。
新築物件の注意点
マンションやアパート経営は長期に渡る事業なので、5年先や10年先のことも考えなければなりません。
新築時の高めの家賃設定がずっと続くものとして立てた収支計画は、やはり無理があります。
5年もすれば新築としてのプレミアム価値は薄れたものになってしまうので、家賃も一般的な中古物件の相場まで下げる必要があるでしょう。
したがって、新築時の家賃だけで利回りをみるのではなく、中古相場の家賃での利回りも確認しておく必要があります。
そういう前提で収支計画を作る必要があります。
