減価償却とは、長期間に渡って使用する建物において、法定耐用年数の期間、減少していく建物の価値の分を毎年経費として収益から差し引くことができるシステムです。
実際にかかっていない経費を毎年の賃料収入から引けるので、不動産投資にはかなりの恩恵をもたらしてくれます。
償却できるのは建物のみで、土地は償却対象になりません。
建物は年月の経過によって劣化していきますが、土地に劣化という概念はないからです。
＜建物法定耐用年数＞
法定耐用年数については、建物の構造別、設備などについて細かく規定されており、なかなか理解しづらいものになっていますが、不動産投資を成功させるためには確実な理解が必要です。
建物の場合、構造別に法定耐用年数が定められています。
木造：22年
重量鉄骨造：34年
鉄筋コンクリート造：47年
新築の場合、この期間内、毎年建物の減価償却ができます。
取得価格の10％は償却せずに残すことになっているので、残りの90％を償却します。
＜新築の木造建物＞
新築木造アパートの場合、償却できる金額は次のとおりになります。
減価償却＝建物価格×0.9×(1/22) – – -（1式）
この金額を22年間、毎年減価償却することができます。
＜中古の木造建物＞
中古の場合は、まず償却期間を求めますが、算出する式は次のとおりです。
償却期間＝（法定耐用年数-経過期間）＋経過期間×0.2
ここで、たとえば築15年の木造建物の償却期間を求めてみます。
償却期間＝（22－15）＋（15×0.2）＝10
よって、償却期間は10年になります。
ここから、上記の1式によって毎年の償却額を算定します。
＜法定耐用年数を超過している建物の償却期間＞
法定耐用年数を超過している場合、法定耐用年数×0.2 が償却期間になります。
木造で築25年の建物の場合、22×0.2＝4年、となるので償却期間は4年になります。
中古物件を購入する場合、建物の減価償却期間があと何年残っているか確認しておく必要があります。
