アパートを1棟所有している場合、建築されてから10年以上たつと、老朽化の進み具合によっては、何らかの修繕の必要が生じる場合があります。
外装・設備配管の老朽化、装備したエアコンや給湯器の故障など、普通に使用していても様々な要因で起こる可能性があります。
このような修繕費用の発生は直接収益に影響し、キャッシュフローを悪化させる原因にもなります。
修繕リスクに対する対策
＜中古物件を購入する場合は修繕履歴を確認する＞
修繕履歴は、その物件を管理した会社によって作成された修繕工事の一覧で、それを見れば、今までに行われた修繕工事が確認できると同時に、今後必要になる可能性のある修繕工事についてもある程度把握することができます。
大きな費用が必要になる外壁の修繕など、次に実施する時期もある程度予測がつきます。
また、特定の箇所に対して何度も修繕工事が行われている場合、工事に何らかの不備があったものと推測することができます。
そういう場合、購入を見合わせるか、それとも、それを基に価格交渉をするか、必要になる修繕の程度にもよりますが、対応はケースバイケースになると思います。
＜修繕のための費用を積み立てておく＞
分譲マンションを購入した場合には毎月修繕積立金を払う必要があり、修繕が必要になった場合はその積立金から費用を捻出します。
同じように、修繕工事が発生した時に備えて修繕のための費用を積み立てておけば、突然の費用の発生にも対処できます。
＜新築物件や築浅物件を選ぶ＞
建築から年数のたった物件ほど修繕が発生するリスクは高くなるのが一般的なので、新築物件や築浅物件を選んで購入すれば、修繕リスクを低くすることができます。
ただ、工事の実施状況や周囲の環境によっては、築浅物件でも修繕が発生する可能性もあります。
築浅なのに雨漏りの修繕履歴がある物件などは工事に何らかの不備があったものと考えられます。
また、臨海地域では鉄が錆びやすいので、露出した鉄骨柱や鉄骨階段がある場合は短期間で塗り替えが必要になるのが一般的です。
筑年数だけでなく、建物の状況や周辺環境もしっかりと調査することが重要です。
